买房问题请私信提问

　　提问：老师你好，我在塘朗上班，刚需，深圳首套，想买5号线沿线二手房，最近五和万科四季花城比较中意，想一步到位买4房的户型，总价600W以内，有一些疑问想请教老师您：1. 疫情对二手房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是一个好的选择，是否需要观望看看有没有笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？2. 四季花城值得下手吗？核心优缺点老师你怎么看？3. 四季花城的小学和初中学位究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道老师你怎么解读的4. 向我这样的需求还有什么更合适的推荐吗？谢谢

　　回答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，虫草鹿鞭王每合多少粒而且是历史大底。 因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备，疫情也慢慢好转。真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，户型实用性很高。楼梯房较多，小区体量大，房龄和周围小区相比较老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。3.如果从投资的角度看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的楼盘，更建议上塘和宝安。兼顾自住和投资可以关注松坪村

　　提问：雕叔老师，我计划换一个房。目前在看几个地方。1、金地鹭湖一号，配套龙岗外国语学校。2、金地梅隆镇，配套民治中学，民顺小学3、龙华花半里，配套清湖小学后续据说新华中学学位会划走，4、福东龙华府，配套的高峰中学和小学目前有一些拿不定主意，小孩今年才1岁，不知道买哪个更合适一些，或者您有些什么推荐？另外我感觉先考虑小学学位，后续再考虑中学学位也是可以的，我预算在560万左右的三房。

　　回答：你好，金地鹭湖一号环境非常宜人，整体由12栋16层小高层组成，89三房两卫总价差距很大，区别在于沿不沿高速。小区距离学校、有轨车站、公交站都比较远，没有车的家庭出行不便。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。福东龙华府是带高峰学校的学区房，自住这个总价可以买到三房，应该可以解决自住问题。其次可以关注曼海宁 和平里。高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。

　　提问：你好，红山片区，中央原著双证143平，850万值得入手吗？91年拿的地，最近广州降价的新闻让人犹豫不决

　　回答：这个问题雕叔从政策层面答过了，我给你讲讲我朋友的实际案例吧。我朋友08年买了一套万科的双证房，当时不限购，写他一个人的名字，拼起来120平米，总价才90w，当时也可以都贷款7成，是不是很完美？结果现在隔壁开盘价更低的单本证，价格已经涨了8倍了，他的这套房子只能卖五百多万，并且接盘的人都是夫妻两个，婚姻状态下一个首付3成，一个首付7成，而且双证的银行评估价通常只能到9成，实际买下这套双证的房子，要接盘的人付出300w+的首付，这个首付如果换成单本证的，已经可以买800w的更好更大的房子了。双证导致的不止是名额问题，结合限购、限贷，这样的房子已经很难谈论投资属性了。并且别指望放开限购，国内的政策只会越来越严。慎入。

　　提问：雕叔老师你好，深圳固戍领航城五期领誉未来增值潜力如何？北区几栋楼还没卖，预计有装修6.5w一平，周边二手小户型有到8.4万的，明年开盘想买最大178平的户型，老师觉得可以么？另外雕叔老师，500万以内西部地区还有什么好的投资楼盘，求推荐，身边同事最近想出手

　　回答：领航城这个盘，在固戍糟糕的片区大环境里，如同一个世外桃源的存在，有自己良好的小生态， 我还是蛮喜欢的。领航城均价8万，6万5的领誉当然有倒挂，不过你拿小户型的8万4去算价差肯定会算错，178的大面积在固戌属于资源错配，转到二手市场一定低于同小区均价。总价1200万买这个产品，我觉得自住兼投资是没问题的，纯投资还是差点意思。500万以内西部真没什么好的投资楼盘了，要转到其他片区去找机会。

　　提问：雕叔老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。 南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢

　　回答：投资主要虫草鹿鞭王产地集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。自住选中信，投资选富通。腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太推荐。

　　提问：现阶段10号线滨江东的嘉仕花园、金雅苑、富力银湾值得买吗？

　　回答：可以的，没问题的，这个地段的优势是生活配套良好，生活比较成熟，另外就是地铁10号线滨江东路站，不过唯一的劣势就是有些小区和楼栋是比较吵的，尤其是阳台直接北向望滨江北路，像金雅苑、聚雅苑

　　提问：老师好，我有一套西丽宝能城东区的房子，2017年买的89平米高拓展的3房，目前二手房单价11万，总价1000万左右。现在想置换到宝能城西区（非高拓展）165平米的四房，单价85000，总价1400万左右，精装修。您觉得值得折腾一下吗？我看您之前说超过144平米的普通住宅以后流动性会有问题，还有税费的问题。谢谢

　　回答：您好，西丽不是领涨板块，但自住很舒服。从投资角度看，是不建议折腾的。截断抵押融资，继续加仓西部是更好的选择。未来考虑终极置业再换到深圳湾这类的顶级板块，延迟享受。3房跟4房也就多了一个房间。深圳尽量别买超过144平的，流动性极差。

　　提问：雕叔老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

　　回答：你好，感谢赞赏！投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海虫草鹿鞭王副作用湾另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

　　提问：您好！请问西乡片区您怎么看？深圳后续的发展会汇集西乡片区吗？中粮锦云这个盘是否推荐？西乡和碧海您更推荐哪个片区？主要是考虑自住，也考虑增值空间。

　　回答：你好，这2个板块以前分析过：碧海：碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变；西乡：西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；所以从投资角度碧海>西乡中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。地铁开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

　　提问：老师，请问北三的潮白新城和夏垫现在值的投资么？有几个担心：1虫草鹿鞭王是什麽药.中介说夏垫可以网签了，但是担心夏垫地处相对偏远，未来不知是否有价值？2.潮白新城目前应该还没放开，是否有不能网签的风险？3.环京的北三的价值是否大过环沪太仓的价值？4.现在买环京还是二线低估城市如长沙？

　　回答：感谢付费咨询。1、不论是夏垫还是潮白新城，都属于大厂，一荣俱荣，一损俱损，纯投资只看差价，位置差单价低的未必涨不过位置好单价高的，厂通桥几年内是建不起来的。2、北三的价值肯定大于环沪太仓的价值。3、现在买北三不确定等待周期，如果有长沙房票建议优选长沙。

　　很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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